En un contexto de innovación financiera acelerada, la Comisión Nacional de Valores (CNV) de Argentina ha dado un paso significativo con la aprobación de la Resolución General N° 1081 (RG 1081), que marca la segunda etapa del régimen de tokenización de activos financieros. Esta medida no solo amplía las posibilidades de representación digital de instrumentos tradicionales, sino que también abre puertas a nuevas formas de conectar el ahorro con necesidades reales, como el financiamiento hipotecario. Combinando innovación tecnológica con seguridad jurídica y protección al inversor, esta regulación podría transformar el acceso a la vivienda desde el sector privado, un sueño largamente anhelado por muchos en el país.
¿Qué es la Tokenización y por Qué es Importante esta Nueva Etapa?
La tokenización consiste en representar activos financieros tradicionales en formato digital mediante tokens basados en tecnología blockchain. Esto no crea nuevos valores negociables, sino que permite que los existentes se manejen de manera más eficiente, accesible y segura en entornos digitales. La primera etapa del régimen, implementada en junio de 2025, se centró en fideicomisos financieros y fondos comunes de inversión cerrados. Ahora, con la RG 1081, la CNV expande el alcance para incluir una gama más amplia de activos, fomentando la innovación sin comprometer la regulación.
Este avance se enmarca en un «sandbox regulatorio», un entorno controlado de pruebas que estará vigente hasta el 21 de agosto de 2026. Durante este período, la CNV evaluará los resultados para ajustar el marco normativo, asegurando que la tokenización contribuya al desarrollo del mercado de capitales argentino sin generar riesgos innecesarios.
Activos Permitidos y Exclusiones: Un Enfoque Equilibrado
La RG 1081 detalla qué activos pueden ser tokenizados, priorizando aquellos con un alto potencial de liquidez y accesibilidad:
- Acciones: Incluidas las de doble listado (por ejemplo, en bolsas locales e internacionales).
- Obligaciones Negociables (ON): Instrumentos de deuda corporativa.
- CEDEARs: Certificados de depósito de acciones extranjeras.
- Deuda y certificados de participación en fideicomisos financieros.
- Cuotapartes de Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC).
Por el contrario, quedan excluidos ciertos instrumentos para mantener la estabilidad y el enfoque en activos locales o regionales:
- Bonos verdes o sustentables.
- Emisiones con autorización automática (salvo las frecuentes).
- Títulos de deuda extranjera, excepto aquellos emitidos en países del MERCOSUR y Chile.
Esta selección refleja un equilibrio entre innovación y prudencia, evitando la exposición a riesgos externos mientras se promueve la digitalización de activos clave en el mercado argentino.
Nuevos Actores y Garantías para los Inversores
Una novedad clave es la incorporación de los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) como depositantes y custodios digitales. Estos jugadores, regulados por la CNV, actuarán como intermediarios en la tokenización, asegurando la integridad de las transacciones en entornos blockchain.
Para proteger a los inversores, la regulación establece que siempre podrán optar por reemplazar los tokens por los títulos en su forma tradicional. Esto mantiene los mismos derechos y obligaciones que en los instrumentos convencionales, eliminando barreras para quienes prefieran lo analógico.
El Vínculo con el Financiamiento Hipotecario: Un Hito Reciente
Paralelamente a esta ampliación, la CNV aprobó recientemente el primer Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) destinado exclusivamente a promover créditos hipotecarios en dólares: el FCIC Allaria-Lendar. Este instrumento, con un potencial de movilizar hasta 100 millones de dólares, conecta inversores privados con el financiamiento de viviendas, ofreciendo una alternativa al crédito bancario tradicional.
El fondo busca canalizar ahorros hacia préstamos hipotecarios, facilitando el acceso a la vivienda en un mercado que ha sufrido años de inestabilidad. Con la RG 1081 permitiendo la tokenización de cuotapartes de FCIC, surge una oportunidad técnica para representar digitalmente estas inversiones. Imaginen: inversores minoristas comprando fracciones tokenizadas de un fondo hipotecario, democratizando el acceso tanto al ahorro como al crédito.
Implicaciones para el Acceso a la Vivienda: Del Sueño a la Realidad
Aunque hoy parezca un futuro lejano, el marco regulatorio ya está dado. La tokenización podría reducir costos de transacción, aumentar la liquidez y atraer inversores globales a fondos como Allaria-Lendar. Esto dinamizaría el sector privado en el financiamiento hipotecario, repensando esquemas tradicionales que han limitado el acceso a la vivienda para millones de argentinos.
La diferencia radica en la acción de los actores del mercado: bancos, fintech, desarrolladores inmobiliarios y reguladores deben colaborar para hacer realidad esta conexión entre ahorro digital y necesidades habitacionales. En un país con un déficit habitacional crónico, esta innovación representa una esperanza tangible para repensar el ecosistema financiero.
Conclusión: Un Futuro Digital y Accesible
La RG 1081 no es solo una actualización regulatoria; es un catalizador para la modernización del mercado de capitales argentino. Al integrar la tokenización con iniciativas como el primer FCIC hipotecario, Argentina se posiciona en la vanguardia de la finanza digital en la región. Para quienes sueñan con un acceso más equitativo a la vivienda, este es el momento de actuar. El marco existe; ahora, depende de nosotros transformarlo en impacto real.